2008年03月09日

私の住む街は 私が生まれた頃から人が増え始めました。
中学校はマンモス校でした。
実家の周りも 同級生が多かったのですが
気がつくと みんな巣立ってしまって・・・

近所では、建て替えも進んでいます。
中には、親と同居する事になって 
二世帯住宅にリフォームするケースもあるようです。

こうした場合、住宅ローン控除の適用には十分注意が必要。

住宅ローン控除は マイホームの新築だけでなく 
一定の要件をみたす増改築をした場合にも
適用が受けられます。

ただし
あくまでも「自分が所有する住宅」の取得や増改築が対象。

リフォームなどでは、工事の契約をする際に 
工事費用を負担する子どもにとって 「自分の名義」となっていること。

親孝行で 
親所有の家をリフォームしたのでは 住宅ローン控除は受けられません。

リフォームのあとで、持分割合を決めて
区分所有した場合(登記した場合)も適用対象外。

名義変更するなら(贈与、売買)するなら 工事の契約前という事ですね。
ただし、その際の税務についても確認が必要です。




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生活と税金 

2008年03月08日

売掛金にしろ、家賃にしろ 
貸したお金は 金額がだんだん膨らむと
払う方も「無理、ムリ!」となるし
払ってもらいたい方も「もうなんだかな〜」 となってしまいがちです
早めの努力が 重要ですね。

以前は「夜逃げされました」という話がありましたが
最近は 回収不能の内容も様々かもしれません。

個人により、不動産の貸付が行われていて
家賃が回収不能となった場合の 所得税の取り扱いは
その不動産の貸付が『事業的規模』か『事業に至らない規模か』で
取り扱いが異なってくるので注意が必要。

まず、事業的規模で行われていた場合。
これは、その貸し倒れが生じた年分の 不動産所得の
「必要経費に算入」します。
    
問題は 事業的に至らない規模であった場合。
事業に至らない規模の不動産の貸付で
未収家賃として 収入に計上した家賃が 回収不能となった場合は、
収入に計上した年分にさかのぼって、
回収不能となった金額に相当する金額が 『なかったもの』として取り扱われます。

難しい所得計算の部分は省きますが・・
  「なかったもの」って??

家賃が貸し倒れになった(夜逃げにあった)時には 
未収とした年の、確定申告は 当然済んでいるのでしょうから

  「損失が生じた日から 2ヶ月以内に更生の請求」をする必要があります。

普通の家主さんに「夜逃げだ」「コウセイノセイキュウだ」という 感覚はちょっと・・
私も 実際に相談された事があるような 無いような・・

  まとめ: 貸倒れになる前に 手立てが大切。
         (なかなか 大変ですけど 被害は少なくということです)


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生活と税金 

2008年03月07日

個人が、アパートや駐車場の貸付を行うと 不動産所得が生じますが。
その貸付の規模によって、所得税の取り扱いに違いが現れる事があります。
『事業的規模』か、『事業的規模以外』か 運命の分かれ道?

建物の貸付が、不動産所得を生ずべき「事業」として行われているかどうか、
基本的には「社会通念上、事業と称する規模かどうか」という事になります。

  ・・なんだかよく解らん?

実務では、国税の通達(法律ではない)の指針に基づき 
独立家屋の貸付ついては おおむね5棟以上
貸間やアパートなどは 独立した室数が おおむね10室以上
を事業として行われているものと判定しています。

また、駐車場については、形式的基準は特に規定がありませんが
1室分が5台分に相当するとして、50台以上が一応の目安とされてきているようです。

実際には、それぞれの特異事情など反証があったり、
地域による違いが考慮されると思います。(税務には多い)
個々の実態にあわせる判断が必要となります。


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生活と税金 

2008年03月06日

誰だって 催促したり されたりは 嫌なもの。

最近は アパート経営などで相談に見える方に
大手不動産会社による 一括借り上げや 
家賃保障制度を選択される方が増えています。
当然、手数料などで 家主さんに入るお金は減りますが。
安定収入を望むようです。

ところで 家賃が滞っている場合、
不動産所得にになる家賃の「収入すべき日」が、
税負担に影響するので、確定申告では注意が必要。

不動産所得の収入金額については、
以下の「収入すべき時期」が考えられる。
〃戚鵑篏慣で賃貸料の支払日が決まっている場合には
 その支払日。
∋拱日の決まっていないものは 支払いを受けた日
請求があった時に支払われる事になっている場合には
 その請求の日

ただし、一般には、家賃の支払日は契約によって決まっている場合が多い。
すなわち 
未収家賃についても 確定申告で計上する必要があるので注意が必要。
 



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生活と税金 

2008年03月05日

個人も 会社も 無駄な出費は無くしたいものですが・・

所得税の確定申告は、2月16日から3月15日間での期間と決まっています。
 今年は、15日が土曜日で休みのため 月曜日の17日が期限です。

さて、申告期限を過ぎてしまった場合
 期限後申告の税金は申告書の提出日が期限です。 

そして余計な税金が・・
まず、
申告期限を過ぎて申告した場合には、
無申告加算税が申告所得税とは別に課税されてしまいます。

原則として納付すべき税額が50万円までは15%
50万円を超える部分には20%の割合で納付すべき税額に対して課税されます。

すごく高いのは 懲戒の意味があるのでしょう。
ところが、これは税務調査があった場合。
税務調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合には
この無申告加算税が5%となります。

もう一つ追加の税金。
納付の日までの「延滞税」を併せて納める必要があります。
いわば利息ですね。

この延滞税は、納める税金の額に対し、法定申告期限の翌日から
期限後申告書を提出した日の翌日以後2ヶ月を経過する日までの期間は、
年7.3%で、それ以降は年14.6%の割合で計算します。

 ただし、平成12年1月1日以降、年7.3%の割合は、年単位で適用し
年7.3%と前年11月30日の公定歩合+4%のいずれか低い金額となっています。

とにかく 確定申告はお早めに!

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生活と税金 
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